Escolher um bom terreno é o primeiro passo para começar a realizar a construção da casa dos seus sonhos. Mas o que é um bom terreno, o que é o terreno certo? Confira 10 pontos aos quais você deve estar atento no momento de fazer a sua escolha.
1. O que importa na hora de escolher seu terreno
Pense, inicialmente, no tipo casa que você deseja construir, pois isso vai determinar a escolha do terreno. Por exemplo, você quer construir uma casa térrea ou um sobrado? Quer ter muita área livre no terreno para fazer um belo jardim e piscina, ou prefere que a casa ocupe todo o terreno? Você prefere investir mais na obra ou na aquisição do terreno? E em qual região da cidade você quer morar? Prefere loteamento ou condomínio fechado?
2. A topografia do lote
Na busca pelo lote ideal, basicamente, você vai encontrar 3 tipos de terrenos: plano, em aclive (aquele que sobe em direção ao fundo) ou em declive (aquele que desce em direção ao fundo).
Terrenos com inclinação, seja em aclive ou declive, costumam ser mais baratos do que os planos. Isso porque costuma ser necessário fazer alguns platôs (área plana) no terreno para implantar os pavimentos da casa. Para fazer isso, é preciso realizar alguma movimentação de terra e esse é um dos ítens que pode tornar a obra mais cara. Essa movimentação demanda a construção de muros de contenção (ou de arrimo) e sistemas de drenagem.
Um bom projeto não considera fazer grandes áreas de platôs para não causar essa movimentação de terra e encarecer a obra. Ou seja, terrenos inclinados são menos indicados para a construção de casas térreas. Então, considerar o valor do investimento no lote em si e na necessidade ou não de fazer movimentação de terra é um fator de desempate quando se avalia mais de uma opção de terreno para compra.
Terrenos em desnível são boas oportunidades para a criação de excelentes projetos, com valorização da vista que se tem da vizinhança (uma montanha, grupo de árvores, o nascer ou por do Sol). Já os terrenos planos são indicados para implantação de casas térreas, tipologia que é ideal para pessoas idosas. Sabemos que pequenos obstáculos verticais podem ser causadores de acidentes graves para os nossos queridos da melhor idade.
3. O tipo de solo
É impossível saber com um simples exame visual se o solo de um certo lote permite fazer um tipo de alicerce mais simples e barato ou se exige a construção de algo mais resistente e custoso. Para se ter certeza disso é preciso realizar uma sondagem com empresa especializada que analisa o perfil do terreno para determinar onde estão as camadas de solo resistente para se apoiar o alicerce.
Um bom começo de investigação é perguntar aos vizinhos qual foi o tipo de alicerce que eles usaram.
Mas há alguns outros pontos que você pode analisar. Veja se há, por exemplo:
- muitas pedras no terreno – neste caso, é provável que você precise fazer um alicerce mais profundo e caro;
- rios ou cursos d’água próximos – se o terreno tem pouca inclinação, ele pode ter um subsolo alagado, o que também aumenta o custo do alicerce.
De todo modo, só um exame feito por serviço de Sondagem vai garantir o tipo de solo existente – você deve contratá-lo antes de fazer o Projeto de Arquitetura da sua casa.
4. A posição do lote em relação ao Sol
É muito importante ter atenção à posição do lote em relação ao Sol, onde este nasce e onde ele se põe. É ideal que os quartos estejam voltados para o nascer do Sol, uma vez que, pela manhã, seus raios têm ação bactericida. Isso não é sempre uma regra. Por exemplo, em regiões mais frias, é ideal que o quarto de um idoso esteja voltado para o Sol poente, uma vez que a temperatura interna estará mais alta e agradável durante a noite. Viu como é importante contar com um Arquiteto para elaborar o projeto da sua casa?
Perceba se as construções vizinhas projetam sombra sobre o lote ou se um terreno vizinho vazio pode receber uma casa no futuro que venha a fazer isso.
5. Infraestrutura da região
Um importante ponto de atenção na avaliação de um terreno é a disponibilidade de energia elétrica, acesso a redes de água, esgoto, gás e fibra ótica. Há outros pontos que são mais óbvios como, por exemplo, ruas pavimentadas, oferta de transporte público, proximidade com hospital, supermercado, padaria, farmácia, escola e outros serviços e comércios que você considere importantes.
Não é preciso dizer que regiões com mais infraestrutura têm custo de terreno mais alto e confrontar este valor com a qualidade de vida igualmente alta é um dos pontos de análise.
6. A vizinhança
Há pontos básicos que analisamos quando pensamos em localização: infra-estrutura de transporte, lazer, serviços e comércio são alguns deles. E há outros pontos para os quais devemos estar igualmente atentos: a proximidade com fontes geradoras de poluição sonora (casa noturna) ou do ar (indústria), ou mesmo geradoras de tráfego (salão de festas). É importante visitar o terreno em horários alternativos e no final de semana. Isso vai evitar surpresas desagradáveis.
7. O Zoneamento
A lei de zoneamento de uma cidade a divide em áreas e determina o que pode e o que não pode ser construído em cada uma delas. Em algumas só é possível construir residências, em outras é possível levantar prédios, em algumas é permitido ter comércio ou indústria, há também as ditas zonas mistas.
Essa lei de zoneamento também define a altura máxima da construção (gabarito) e qual é o seu potencial de aproveitamento da área dos lotes. Se o terreno esta localizado num bairro aberto, você pode obter essa informação com o corretor de imóveis ou em sistemas digitais – por exemplo, em São Paulo é possível fazer uma consulta online ao sistema Place. Se o lote esta localizado em loteamento ou condomínio fechado, a administração do empreendimento tem essa informação.
8. Recuos obrigatórios do lote
Outra informação importante, que deriva da Lei de Uso e Ocupação do Solo do município e interfere no uso do lote, é o recuo obrigatório. É comum haver recuos obrigatórios frontais, laterais e de fundo, e isso determina se o seu sonho pode ser realizado num determinado lote ou não. Por exemplo, recuos laterais comprometem o uso de terrenos mais estreitos porque você não poderá ocupar toda a sua largura.
Em geral, quanto maior a frente do lote, mais alto o seu preço. Se o lote estiver localizado numa esquina, o preço é potencialmente maior, uma vez que ele permitirá uma gama maior de soluções em projeto. Este é outro item importante a ser considerado na escolha do melhor terreno.
9. Vegetação nativa
Verifique se o terreno que você deseja tem muitas árvores, em especial, se você pretende retirar alguma delas. Neste caso, verifique antes na prefeitura local se existe alguma restrição a essa retirada. Árvore nativa é protegida por diversas leis e você vai precisar de uma licença para removê-la. Claro, o ideal é elaborar um projeto que considere a ocupação do lote sem a necessidade de remoção de nenhuma árvore, mas nem sempre isso é possível.
Preste atenção se o lote está localizado em área de preservação ambiental que não permita desmatamento ou construção, ou ainda se está próximo a curso d’água com faixa de proteção que comprometa o uso de parte do lote. A prefeitura local tem essa informação, não deixe de consultar.
10. A documentação do terreno
Depois de checar todos ou a maioria dos pontos citados acima, há um item final a ser verificado: a documentação do imóvel. Analise a certidão de matrícula atualizada do lote (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis) para saber se ele está regular, se não há nenhum registro de alienação a quem quer que seja, e se está em nome da pessoa física ou jurídica que vai lhe fazer a venda.
Peça também as certidões de ações dos distribuidores (cartórios) cíveis, de protesto, de execuções fiscais e de ações federais do proprietário. Se o proprietário for pessoa física, peça comprovação de estado civil e, em se tratando de pessoa casada, solicite a mesma documentação do cônjuge. Um detalhe importante: se o proprietário é casado, mas consta como solteiro na certidão de matrícula do lote, ele deverá providenciar a averbação do casamento no Cartório de Registro de Imóveis, atualizando seu estado civil.
Essa documentação vai deixar claro se existe alguma ação contra o proprietário – e o cônjuge, se for o caso – que possa alcançar o lote a ser vendido, inviabilizando a transação.
Se o proprietário for pessoa jurídica, deverá apresentar também a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS.
E, seja quem for o vendedor, exija a apresentação do carnê de IPTU do lote (supondo sempre que seja um lote urbano) no qual constem sua área e seu valor venal, além da Certidão Negativa de Débitos Municipais, que mostrará a inexistência de dívidas referentes ao terreno perante o município.
Se você pretende construir sua casa e deseja contar com um Projeto de Arquitetura que valorize seu investimento, faça contato conosco. Ajude-nos a entender o que você pretende fazer.